임대차3법 통과되면‥기존 세입자도 계약갱신청구권 행사

"기존 '2년 계약' 지나도 한번 연장 가능…임대료는 직전 계약액 5%↑ 인상 불가" 이경재 기자l승인2020.07.29 15:40

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"세입자는 계약 만료 1개월 전에 계약갱신청구권 행사해야"

[서울투데이=이경재 기자] 임대차 3법이 통과되면 기존 세입자도 계약갱신 청구권을 행사할 수 있다.

▲ 국회 법제사법위원회는 세입자 보호를 위해 더불어민주당이 추진하는 이른바 '임대차 3법'( 주택임대차보호법 개정안)이 29일 전체회의를 열고 미래통합당 위원들이 불참한 가운데 의결했다.

최근 집주인이 계약 만료 6개월 전이 됐다는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없다. 세입자는 임대차 3법 시행 후 계약갱신청구권을 행사하면 된다.

단, 계약 만료 1개월 전에는 계약갱신청구권을 행사해야 한다.

하지만 집주인이 계약 만료를 통보하고 이미 새로운 세입자를 받았다면 어쩔 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.

임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 조만간 국회 본회의에서 최종 의결될 전망이다.

임대차 3법이 조만간 시행되면 세입자는 기존 2년의 계약 기간이 지나도 한번 계약을 연장할 수 있게 되고, 임대료는 직전 계약액의 5% 이상 오르지 못한다.

임대차 3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했다.

■ 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나?

☞ 그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다.

▲ 국회 법제사법위원회는 세입자 보호를 위해 더불어민주당이 추진하는 이른바 '임대차 3법'( 주택임대차보호법 개정안)이 29일 전체회의를 열고 미래통합당 위원들이 불참한 가운데 의결했다.

임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.

단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.

■ 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는?

☞ 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.

■ 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나?

☞ 가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.

■ 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개수수료 물어줘야 하나?

☞ 그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신됐다면 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있다.

■ 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나?

☞ 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.

▲ 29일 국회 법제사법위원회 전체회의에서 주택임대차보호법 개정안 등 부동산 관련 법안 상정에 여야 간사들이 모여 고성을 지르며 논쟁하고 있다.

■ 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나?

☞ 법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다.

■ 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나?

☞ 정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다.

■ 임대차 3법은 언제 시행되나?

☞ 당정은 임대차 3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 시행한다는 방침이기에 내달 중에는 시행될 전망이다.

하지만 전월세신고제는 내년 6월1일 시행된다. 전월세신고제는 계약 1개월 내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있다.

이경재 기자  press@sultoday.co.kr

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