[서울투데이=이경재 기자] '부동산신탁(不動産信託)'이란 신탁회사(수탁자)가 부동산 소유자(위탁자)로부터 부동산을 수탁받아 그 부동산을 대신해 관리·개발·처분하고 그 성과를 위탁자(수익자)에게 되돌려 주는 제도를 말한다. 이 과정에서 신탁회사는 일정 비율의수수료(신탁보수)를 받게 된다.

부동산신탁은 설정목적에 따라 채권담보를 목적으로 하는 담보신탁, 부동산관리를 목적으로 하는 관리신탁, 부동산의 처분을 목적으로 하는 처분신탁, 토지의 개발을 목적으로 하는 토지(개발)신탁 등으로 구분할 수 있다.

▣ 부동산신탁(不動産信託, real estate trust) 및 부동산신탁업

부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용에 어려움을 겪는 부동산 소유자(고객)인 위탁자(委託者)가 부동산의 유지관리나 투자수익을 올릴 목적으로 대상 부동산을 수탁자(受託者)에게 신탁하고, 수탁자(부동산신탁회사)는 그 부동산을 유지관리하거나 혹은 토지를 임대하거나 분양해 효과적으로 개발·관리하며 그로 수익을 올려 수익자(受益者)에게 그 이익을 돌려주는 행위나 제도를 말한다.
 
일반 금융기관이 돈(금전)을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 개념으로, 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있다.

부동산신탁의 특징은 부동산재산권을 대상으로 하는 제도이며, 등기명의인이 수탁자명의로 귀속되는 점, 그리고 수탁자는 배타적으로 부동산의 관리, 처분권을 가지나 어디까지나 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위해 부동산을 관리 운영해야 하는 점이라 할 수 있다.

신탁업무의 가장 일반적인 형태는 위탁자가 맡긴 토지를 개발한뒤 발생한 수익을 위탁자에게 배당하는 '토지신탁(개발신탁)'이다. 신탁사는 사업비의 일정부분을 수수료로 받은 대신 시행사로서 사업완공에 대한 책임을 진다.

다음으로 위탁자의 부동산을 보존, 개량해 생긴 수익을 위탁자에게 돌려주거나 소유권을 관리해 주는 '관리신탁'이 있다. 그외 부동산처분을 대행해주는 '처분신탁', 부동산을 담보로 대출해 주는 '담보신탁' 등의 업무가 있다.

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부동산신탁업은 주로 자금문제나 기획력 등의 문제로 제대로 개발되지 못하는 토지를 이용, 부동산 개발을 활성화하기 위해 1991년 신탁법과 신탁업법을 기반으로 최초의 신탁사가 설립됐다.

토지공사가 대주주로 있는 한국토지신탁, 한국자산관리공사가 최대주주인 코레트, 대한주택보증이 전액출자한 대한토지신탁, 주택은행이 100% 출자한 주은부동산신탁, 교보생명 등 생명보험 3사가 출자한 생보부동산신탁 등이 주요회사다.

부동산신탁의 이점은 다음과 같다.

① 소유자는 경험, 노하우, 자금이 없어도 전문신탁회사를 이용해 사업을 영위해 장기간 안정적 수익을 향수할 수 있다.

② 소유자는 신탁수익권을 양도하거나 담보로 자금을 마련할 수 있다.

③ 소유자의 상속, 파산 등이 직접사업에 영향을 미치지 않기 때문에 사업운영 자체의 안정성이 유지된다.

④ 소유자의 신탁재산이 상속되는 경우 당해 부동산채무가 상속세 과세가격 산정 시 공제돼 상속대책으로 이용할 수 있다.

⑤ 임차인은 신탁회사와 임대차계약을 하기 때문에 안심감이 있고 임료개정이나 임대차 계약갱신 시 합리적 교섭이 가능하다.

⑥ 국가나 지방자치체는 민간자금을 이용할 수 있어 재정부담의 경감을 도모할 수 있다.

⑦ 사회적으로는 임대형 토지신탁개발은 토지를 처분하지 않으므로 인근의 지가앙등(地價昻騰) 을 초래하지 않는다.

[NEW 경제용어사전 발췌]

이경재 기자  press@sultoday.co.kr

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